Underrent bei Immobilien: Wenn die Vertragsmiete unter der Marktmiete liegt

Bei vermieteten Immobilien ist nicht allein entscheidend, wie hoch die aktuelle Miete ist. Für die Bewertung muss zusätzlich geprüft werden, ob diese Miete dem Markt entspricht und wie lange sie vertraglich gebunden bleibt. Liegt die tatsächlich vereinbarte Miete unter dem am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Niveau, wird in der internationalen Immobilienbewertung häufig von Underrent oder einer under-rented property gesprochen.

Für Eigentümer klingt eine solche Situation zunächst nach ungenutztem Wertpotenzial. Aus Bewertungssicht ist die Sache differenzierter: Eine höhere Marktmiete kann den zukünftigen Ertrag verbessern – aber nur dann und ab dem Zeitpunkt, zu dem sie rechtlich und tatsächlich erreichbar ist.

Vertragsmiete und Marktmiete sind zwei unterschiedliche Größen

Die Vertragsmiete ergibt sich aus dem bestehenden Miet- oder Pachtvertrag. Sie ist der Betrag, den der Mieter tatsächlich schuldet.

Die marktüblich erzielbare Miete beschreibt dagegen das Mietniveau, das für eine vergleichbare Immobilie am Bewertungsstichtag unter marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte.

Beide Werte können deutlich voneinander abweichen. Gründe für eine Vermietung unter Marktniveau sind beispielsweise:

• ein älterer, langfristig abgeschlossener Mietvertrag,
• bewusst günstige Konditionen für einen bonitätsstarken oder strategisch wichtigen Mieter,
• fehlende oder begrenzte Mietanpassungsklauseln,
• eine in der Vergangenheit schwächere Marktlage,
• Staffeln oder Indexierungen, die der Marktentwicklung hinterherlaufen,
• mietrechtliche Grenzen einer kurzfristigen Erhöhung.

Gerade bei Gewerbeimmobilien können langfristige Verträge dazu führen, dass die aktuelle Vertragsmiete noch mehrere Jahre unter dem inzwischen gestiegenen Marktniveau liegt.

Warum Underrent für den Immobilienwert relevant ist

Ein Käufer erwirbt nicht nur Gebäude und Grundstück, sondern bei einer vermieteten Immobilie auch die bestehende Ertragssituation.

Liegt die Miete unter dem Marktniveau, entstehen zwei wirtschaftlich unterschiedliche Phasen:

1. Bis zur möglichen Mietanpassung fließt nur die niedrigere Vertragsmiete.
2. Danach kann – sofern Markt, Vertrag und Rechtslage dies zulassen – ein höherer Ertrag erreichbar sein.

Die Differenz zwischen Vertrags- und Marktmiete ist deshalb kein sofort verfügbarer Mehrertrag. Sie ist zunächst ein zukünftiges Ertragspotenzial.

Je länger eine niedrige Miete vertraglich festgeschrieben ist, desto stärker kann die aktuelle Vermietung unter Marktniveau den Wert beeinflussen. Je näher dagegen ein marktgerechter Mietreview, eine zulässige Anpassung oder das Vertragsende liegt, desto früher kann sich die Marktmiete im Cashflow widerspiegeln.

Wie die ImmoWertV mit abweichenden Mieten umgeht

Die Immobilienwertermittlungsverordnung stellt im Ertragswertverfahren grundsätzlich auf die marktüblich erzielbaren Erträge ab. Tatsächliche Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar sind.

Weichen die Ertragsverhältnisse wesentlich vom Markt ab und lässt sich ihre zukünftige Entwicklung aufgrund konkreter Tatsachen hinreichend sicher beurteilen, kann das periodische Ertragswertverfahren eingesetzt werden. Damit können unterschiedliche Erträge in verschiedenen Zeitabschnitten berücksichtigt werden.

Für einen Underrent-Fall bedeutet das: Eine bestehende niedrige Vertragsmiete darf nicht einfach ignoriert werden, wenn sie den Eigentümer noch über einen relevanten Zeitraum bindet. Ebenso wäre es unzutreffend, die niedrige Vertragsmiete ohne Prüfung für die gesamte Restnutzungsdauer fortzuschreiben.

Entscheidend ist die wirtschaftlich und rechtlich realistische Entwicklung.

Internationaler Bewertungsansatz: Term and Reversion

In der internationalen Investmentbewertung wird eine unter Marktniveau vermietete Immobilie häufig nach dem Prinzip Term and Reversion betrachtet.

Dabei werden zwei Ertragsbestandteile getrennt:

• Term: die tatsächlich gezahlte, niedrigere Vertragsmiete während der verbleibenden Bindungsdauer,
• Reversion: die danach erwartete Marktmiete.

Diese Trennung macht sichtbar, dass der Käufer zunächst einen niedrigeren Cashflow übernimmt, später aber möglicherweise auf ein höheres Mietniveau wechseln kann.

In modernen Bewertungen kann derselbe Sachverhalt auch in einem Discounted-Cashflow-Modell (DCF) abgebildet werden. Dann werden Vertragsmiete, Mietanpassungen, Leerstandsrisiken, Investitionen und die spätere Marktmiete für die einzelnen Perioden ausdrücklich modelliert.

Vereinfachtes Praxisbeispiel

Eine vermietete Gewerbeeinheit erzielt am Bewertungsstichtag:

Die aktuelle Jahresmiete beträgt damit 108.000 Euro. Auf Marktniveau wären rechnerisch 144.000 Euro pro Jahr erzielbar.

Die Differenz von 36.000 Euro jährlich ist aber nicht sofort verfügbar. Ist die Miete für vier Jahre fest vereinbart und besteht keine vorherige Anpassungsmöglichkeit, muss ein Erwerber zunächst mit dem niedrigeren Ertrag kalkulieren.

Erst nach Ablauf oder einer zulässigen Anpassung kann geprüft werden, ob die dann aktuelle Marktmiete tatsächlich erreichbar ist.

Das Beispiel zeigt: Ein Underrent kann ein interessantes Entwicklungspotenzial enthalten, ist aber keine automatisch realisierbare „stille Reserve“.

Welche Faktoren muss der Sachverständige prüfen?

Restlaufzeit des Mietvertrags

Je länger die niedrige Miete bindend bleibt, desto länger wirkt der Minderertrag.

Mietanpassungsklauseln

Index-, Staffel-, Wertsicherungs- oder sonstige Anpassungsvereinbarungen können die Differenz zum Markt während der Laufzeit verändern.

Kündigungs- und Optionsrechte

Break-Optionen, Verlängerungsrechte oder besondere Kündigungsregelungen beeinflussen den Zeitpunkt, zu dem ein neues Mietniveau erreichbar sein könnte.

Bonität und Bedeutung des Mieters

Eine niedrige Miete kann wirtschaftlich teilweise durch einen besonders sicheren, langfristigen Mieter kompensiert werden. Der Markt bewertet nicht nur die Miethöhe, sondern auch die Sicherheit des Cashflows.

Zustand und Drittverwendungsfähigkeit

Eine Marktmiete ist nur dann belastbar, wenn das Objekt zu den dafür unterstellten Bedingungen tatsächlich vermietbar ist. Umbauaufwand, Flächenzuschnitt, Ausstattung und mögliche Alternativnutzungen spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Marktentwicklung

Die heutige Marktmiete ist nicht automatisch die Marktmiete in vier oder acht Jahren. Eine sachverständige Bewertung muss deshalb vermeiden, aktuelle Spitzenmieten unkritisch in die Zukunft fortzuschreiben.

Besonderheit bei Wohnimmobilien

Bei Wohnraum darf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit einer sofort durchsetzbaren Mietsteigerung gleichgesetzt werden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält für Mieterhöhungen während eines bestehenden Wohnraummietverhältnisses konkrete Voraussetzungen und Grenzen. Auch Index- oder Staffelmietvereinbarungen folgen eigenen Regeln.

Eine Bewertung muss deshalb zwischen drei Fragen unterscheiden:

1. Welche Miete wird tatsächlich gezahlt?
2. Welche Miete ist marktüblich?
3. Welche Miete kann unter dem bestehenden Vertrag und der geltenden Rechtslage wann tatsächlich erreicht werden?

Gerade diese zeitliche Differenz ist bei Underrent entscheidend.

Underrent im Beleihungswert

Für den Beleihungswert gelten bewusst vorsichtigere Regeln als für den Verkehrswert.

Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung darf nur ein Ertrag berücksichtigt werden, den die Immobilie nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten Miete, ist im Regelfall die niedrigere Vertragsmiete anzusetzen.

Damit wird deutlich: Ein theoretisches Mietsteigerungspotenzial führt im Beleihungswert nicht automatisch zu einem höheren Ansatz.

Ist Underrent immer negativ?

Nein.

Aus Sicht des aktuellen Eigentümers bedeutet eine Vermietung unter Marktniveau zunächst einen geringeren laufenden Ertrag. Für einen Käufer kann sie aber gleichzeitig Wertsteigerungs- oder Ertragspotenzial darstellen.

Wie der Markt dieses Potenzial bewertet, hängt unter anderem ab von:

• Restlaufzeit,
• Anpassungsmöglichkeiten,
• Wahrscheinlichkeit einer Neuvermietung,
• erwarteter Marktmiete,
• Investitionsbedarf,
• Leerstandsrisiko,
• Bonität des bestehenden Mieters,
• Renditeanforderungen potenzieller Käufer.

Ein langfristig sicherer Mietvertrag knapp unter Marktniveau kann für Investoren attraktiver sein als ein theoretisch höherer, aber unsicherer Ertrag.

Typische Fehler bei der Bewertung von Underrent

Die Marktmiete sofort ansetzen

Eine theoretisch erzielbare Miete darf nicht ab heute angesetzt werden, wenn der bestehende Vertrag eine Anpassung noch mehrere Jahre ausschließt.

Die Vertragsmiete dauerhaft fortschreiben

Ebenso falsch kann es sein, eine deutlich zu niedrige Vertragsmiete über die gesamte Restnutzungsdauer zu kapitalisieren, obwohl ein konkreter Anpassungszeitpunkt absehbar ist.

Marktmiete und rechtlich durchsetzbare Miete verwechseln

Besonders im Wohnraummietrecht können erhebliche Unterschiede bestehen.

Mietvertrag nicht vollständig prüfen

Optionen, Sonderkündigungsrechte, Indexierung, Staffeln und Nebenvereinbarungen können den Wert erheblich beeinflussen.

Nur die Miethöhe betrachten

Mieterbonität, Nutzbarkeit, Investitionsbedarf und Wiedervermietungsrisiko gehören ebenfalls zur Analyse.

Fazit: Underrent ist eine Frage des Zeitpunkts

Eine unter Marktniveau liegende Miete ist weder automatisch eine Wertminderung noch automatisch eine versteckte Wertreserve.

Für die Immobilienbewertung ist entscheidend, wann und mit welcher Wahrscheinlichkeit der derzeitige Minderertrag endet und welches Mietniveau anschließend nachhaltig erzielbar erscheint.

Gerade bei langfristig vermieteten Gewerbe- und Spezialimmobilien kann diese Analyse einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben.

Häufige Fragen zu Underrent

Was bedeutet Underrent bei einer Immobilie?

Underrent bedeutet, dass die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete unter der am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Miete liegt.

Erhöht Underrent den Immobilienwert?

Nicht automatisch. Eine höhere Marktmiete kann zukünftiges Potenzial darstellen, doch bis zu einer rechtlich und vertraglich möglichen Anpassung bleibt zunächst die niedrigere Vertragsmiete maßgeblich.

Wie wird Underrent im Ertragswert berücksichtigt?

Je nach Bewertungsfall kann die niedrigere Vertragsmiete für die verbleibende Bindungsdauer und anschließend ein marktübliches Mietniveau berücksichtigt werden. Bei wesentlichen und konkret absehbaren Veränderungen kann das periodische Ertragswertverfahren geeignet sein.

Ist Underrent bei Wohn- und Gewerbeimmobilien gleich zu behandeln?

Nein. Bei Wohnraum sind insbesondere die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Bei Gewerbemietverträgen kommt es stärker auf die konkrete vertragliche Gestaltung, Laufzeit und Anpassungsklauseln an.