Overrent bei Immobilien: Wenn die Vertragsmiete über der Marktmiete liegt

Eine hohe Miete wirkt auf den ersten Blick immer positiv. Bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie kann genau das jedoch zu Fehlinterpretationen führen.

Liegt die vertraglich vereinbarte Miete über dem am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Niveau, wird in der Immobilienbewertung häufig von Overrent oder einer over-rented property gesprochen.

Der Eigentümer erhält zunächst einen überdurchschnittlichen Ertrag. Ein Käufer muss aber prüfen, wie lange dieser Mehrertrag tatsächlich gesichert ist und was nach Ablauf, Kündigung oder Anpassung des Mietvertrags geschieht.

Wann entsteht Overrent?

Overrent kann unterschiedliche Ursachen haben.

Typische Beispiele sind:

• ein Mietvertrag aus einer früheren Hochpreisphase,
• eine lang laufende Staffel- oder Indexvereinbarung,
• ein vom Mieter ursprünglich akzeptierter Aufschlag für Ausbau oder besondere Vertragskonditionen,
• eine zwischenzeitlich gesunkene Marktmiete,
• strukturelle Veränderungen am Standort,
• eine verschlechterte Drittverwendungsfähigkeit des Objekts,
• branchenspezifische Marktveränderungen,
• eine sehr individuelle Vertragsgestaltung.

Gerade bei Büro-, Handels-, Logistik- und Spezialimmobilien können sich Marktbedingungen innerhalb einer zehn- oder fünfzehnjährigen Vertragslaufzeit erheblich verändern.

Warum eine hohe Vertragsmiete nicht automatisch einen hohen Verkehrswert bedeutet

Der Verkehrswert soll die Marktverhältnisse am Bewertungsstichtag abbilden. Ein rationaler Käufer wird deshalb unterscheiden zwischen:

• dem gesicherten überhöhten Ertrag während der Restlaufzeit und
• dem nachhaltig erwartbaren Ertrag danach.

Wird beispielsweise heute eine Miete von 18 €/m² gezahlt, obwohl vergleichbare Flächen nur noch 13 €/m² erzielen, ist die Differenz von 5 €/m² wirtschaftlich nur so lange vorhanden, wie der bestehende Vertrag sie tatsächlich sichert.

Nach Vertragsende kann der Eigentümer möglicherweise nur noch die dann marktübliche Miete erzielen.

Eine Bewertung, die die aktuelle Miete von 18 €/m² unverändert über Jahrzehnte kapitalisiert, würde diesen Rückgang ignorieren und kann den Immobilienwert deutlich überschätzen.

Die ImmoWertV unterscheidet tatsächliche und marktüblich erzielbare Erträge

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wird das Ertragswertverfahren grundsätzlich auf Basis der marktüblich erzielbaren Erträge durchgeführt. Tatsächliche Erträge sind dann maßgeblich, wenn sie marktüblich erzielbar sind.

Weichen tatsächliche und marktübliche Erträge wesentlich voneinander ab und lässt sich eine zukünftige Veränderung mit hinreichender Sicherheit auf konkrete Tatsachen stützen, kann das periodische Ertragswertverfahren eingesetzt werden.

Damit kann ein Overrent sachgerecht in zeitlich unterschiedliche Ertragsperioden zerlegt werden:

1. erhöhte Vertragsmiete während der gesicherten Vertragsphase,
2. anschließend nachhaltig erwartbare Marktmiete.

Die konkrete Vorgehensweise hängt immer von Objekt, Mietvertrag, Datenlage und Markt ab.

Internationaler Ansatz: Hardcore and Top Slice

In der internationalen Investmentbewertung wird ein Overrent häufig nach dem Prinzip Hardcore and Top Slice beziehungsweise Layer and Hardcore analysiert.

Dabei wird der Ertrag in zwei Schichten zerlegt:

Hardcore

Der nachhaltig marktgerechte Ertragsanteil. Er entspricht vereinfacht der Marktmiete.

Top Slice

Der Teil der Vertragsmiete, der über der Marktmiete liegt.

Der Top Slice besteht nur für die Dauer, in der der bestehende Vertrag den Mehrertrag sichert. Weil dieser Ertragsanteil zeitlich begrenzt und häufig stärker von der Zahlungsfähigkeit und Vertragstreue des konkreten Mieters abhängig ist, wird er in traditionellen Investmentmodellen regelmäßig mit einem höheren Risiko betrachtet.

Alternativ kann ein Discounted-Cashflow-Modell verwendet werden. Dabei werden die einzelnen zukünftigen Cashflows ausdrücklich periodengenau modelliert.

Vereinfachtes Praxisbeispiel

Eine Gewerbeimmobilie erzielt:

Die aktuelle Jahresmiete beträgt 432.000 Euro. Eine Vermietung zum heutigen Marktniveau würde lediglich 312.000 Euro jährlich ergeben.

Der Overrent beträgt damit rechnerisch 120.000 Euro pro Jahr.

Dieser Mehrertrag kann wirtschaftlich wertvoll sein – aber nur innerhalb der verbleibenden Vertragslaufzeit und nur, soweit die Zahlungen tatsächlich als hinreichend sicher angesehen werden können.

Nach fünf Jahren wäre neu zu beurteilen, welche Miete dann nachhaltig erzielbar ist.

Der Wert der Immobilie darf deshalb nicht so berechnet werden, als würden 432.000 Euro jedes Jahr unbegrenzt weiterfließen.

Der Mieter wird bei Overrent besonders wichtig

Bei marktgerechter Miete ist ein Mietausfall ebenfalls relevant. Bei Overrent gewinnt die Bonität des Mieters jedoch noch zusätzliche Bedeutung.

Der Grund ist einfach: Der Markt könnte den überhöhten Mietanteil nach einem Ausfall oder einer vorzeitigen Vertragsbeendigung möglicherweise nicht wiederherstellen.

Fällt ein Mieter aus, der 18 €/m² zahlt, und lassen sich neue Flächen nur zu 13 €/m² vermieten, ist nicht lediglich ein vorübergehender Leerstand entstanden. Zusätzlich geht der vertragliche Mehrertrag verloren.

Deshalb sind insbesondere zu prüfen:

• wirtschaftliche Stärke des Mieters,
• Konzern- oder Betreiberstruktur,
• Sicherheiten und Garantien,
• Restlaufzeit,
• Kündigungs- und Break-Optionen,
• Verlängerungsrechte,
• Mietanpassungsmechanismen,
• Branchen- und Standortentwicklung.

Overrent kann auch auf ein Problem des Objekts hinweisen

Nicht jede über dem Markt liegende Miete ist das Ergebnis eines besonders guten Mietvertrags.

Manchmal ist die aktuelle Marktmiete gesunken, weil sich Rahmenbedingungen verschlechtert haben:

• Standort verliert Nachfrage,
• Flächenstandard ist nicht mehr marktgerecht,
• Grundrisse sind unflexibel,
• Energie- oder Modernisierungsbedarf steigt,
• Handelslage verliert Frequenz,
• Nutzergruppe wird kleiner,
• Spezialnutzung erschwert Drittverwendung.

Dann ist Overrent zugleich ein Signal dafür, dass nach Vertragsende ein spürbarer Ertragsrückgang drohen kann.

Bei Spezialimmobilien kann zusätzlich erheblicher Umbau- oder Investitionsbedarf entstehen, bevor eine neue marktgerechte Nutzung möglich ist.

Overrent und Mietereinbauten

Besonders bei Gewerbe- und Handelsimmobilien sollte geprüft werden, weshalb der Mieter bereit ist, eine überdurchschnittliche Miete zu zahlen. Hat der Vermieter beispielsweise erhebliche Ausbauleistungen finanziert, kann ein Teil des Mietaufschlags wirtschaftlich eine Refinanzierung dieser Investition darstellen.

Umgekehrt können umfangreiche mieterspezifische Einbauten nach Vertragsende Rückbau-, Umbau- oder Neuvermietungskosten verursachen. Die isolierte Betrachtung der Miethöhe reicht deshalb nicht aus.

Overrent im Beleihungswert

Der Beleihungswert verfolgt einen langfristigen und vorsichtigen Ansatz.

Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung darf beim Rohertrag nur berücksichtigt werden, was die Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig gewähren kann.

Eine vorübergehend über dem nachhaltigen Niveau liegende Vertragsmiete kann deshalb nicht ohne Weiteres als dauerhaft tragfähiger Ertrag angesetzt werden.

Gerade hier zeigt sich die unterschiedliche Zielsetzung:

• Der Verkehrswert bildet die am Stichtag bestehende Marktsituation einschließlich wertrelevanter Vertragsverhältnisse ab.
• Der Beleihungswert konzentriert sich stärker auf langfristig nachhaltige Erträge und vorsichtige Annahmen.

Ein und derselbe Mietvertrag kann deshalb in beiden Bewertungszwecken unterschiedlich gewürdigt werden.

Ist Overrent für den Eigentümer gut oder schlecht?

Kurzfristig ist eine über Marktniveau liegende Miete grundsätzlich positiv: Sie erzeugt einen höheren Cashflow.

Für den Immobilienwert kommt es jedoch auf die Qualität dieses Mehrertrags an.

Besonders wertvoll kann Overrent sein, wenn:

• der Mieter sehr bonitätsstark ist,
• der Vertrag noch lange läuft,
• keine kurzfristigen Ausstiegsmöglichkeiten bestehen,
• die Miete gesichert und tatsächlich zahlbar ist,
• das Objekt nach Vertragsende weiterhin gut vermietbar bleibt.

Kritischer wird die Situation, wenn:

• die Restlaufzeit kurz ist,
• der Mieter wirtschaftlich schwach ist,
• eine Break-Option bevorsteht,
• die aktuelle Marktmiete deutlich niedriger liegt,
• bei Neuvermietung hohe Investitionen erforderlich wären,
• das Objekt nur eingeschränkt drittverwendungsfähig ist.

Typische Fehler bei der Bewertung von Overrent

Die Vertragsmiete dauerhaft kapitalisieren

Der häufigste Fehler besteht darin, den aktuellen überhöhten Ertrag so zu behandeln, als sei er langfristig marktüblich.

Den Overrent vollständig ignorieren

Auch das Gegenteil ist falsch. Ein vertraglich gesicherter Mehrertrag kann für die verbleibende Laufzeit einen realen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Mieterbonität nicht ausreichend würdigen

Der Top-Slice-Ertrag hängt besonders stark davon ab, dass der konkrete Mieter den Vertrag erfüllt.

Vertragsoptionen übersehen

Break-Optionen, Sonderkündigungsrechte oder Verlängerungen können die erwartete Ertragsdauer erheblich verändern.

Neuvermietungskosten unterschätzen

Nach Ablauf eines Overrent-Vertrags können Incentives, Leerstand, Maklerkosten, Umbauten oder Rückbau erforderlich werden.

Overrent und Underrent im direkten Vergleich

Fazit: Overrent ist ein zeitlich begrenzter Mehrertrag – kein ewiger Wertbonus

Eine über Marktniveau liegende Vertragsmiete kann den Wert einer vermieteten Immobilie erhöhen. Entscheidend ist aber, wie lange, wie sicher und unter welchen Bedingungen dieser Mehrertrag fließt.

Bei einer professionellen Immobilienbewertung müssen deshalb Vertragsmiete, Marktmiete, Restlaufzeit, Mieterbonität, Anpassungsrechte, Wiedervermietungsrisiko und zukünftige Investitionen gemeinsam betrachtet werden.

Gerade bei Gewerbe-, Handels- und Spezialimmobilien kann eine unkritische Kapitalisierung des Overrents zu erheblichen Bewertungsfehlern führen.

Häufige Fragen zu Overrent

Was bedeutet Overrent?

Overrent liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Miete über der am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Miete liegt.

Ist eine Overrent-Immobilie automatisch mehr wert?

Nein. Der vertragliche Mehrertrag kann wertsteigernd sein, ist aber in der Regel zeitlich begrenzt. Restlaufzeit, Mieterbonität und die erwartete Miete nach Vertragsende sind entscheidend.

Wie wird Overrent im Ertragswert berücksichtigt?

Bei wesentlichen Abweichungen können unterschiedliche Ertragsperioden berücksichtigt werden. International wird Overrent häufig in einen marktgerechten Basis-Ertrag und einen zeitlich begrenzten Mehrertrag aufgeteilt; alternativ kann ein DCF die Cashflows periodengenau darstellen.

Was passiert nach Ablauf des Mietvertrags?

Dann muss geprüft werden, welche Miete zu diesem Zeitpunkt nachhaltig am Markt erreichbar ist. Sie kann niedriger, gleich hoch oder – bei veränderten Marktbedingungen – auch höher als die heutige Marktmiete sein.