Der Immobilienmarkt im Wandel

Durch unsere tägliche Bewertung von Immobilien im gesamten Bundesgebiet, ist es für uns als Gutachter sehr wichtig, das aktuelle Marktgeschehen bei der Verkehrswertermittlung angemessen zu berücksichtigen.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, bedeutet auch immer die aktuelle Markt- und Zinssituation im Auge zu behalten. Der Verkehrswert einer Immobilie soll zutreffend und belegbar den Preis wiederspiegeln, der auf dem freien Markt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.

In  der Regel orientiert sich der Sachverständige bei der Wertfindung an Daten (Sachwertfaktoren im Sachwertfahren und Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren), die von den Gutachterausschüssen ermittelt und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht werden.

Das Dilemma bei der Wertermittlung

Die oben genannten Daten werden grundsätzlich rückwirkend veröffentlicht.

Angenommen eine Immobilie ist im September 2022 zu bewerten. Die Daten der Wertermittlung basieren auf dem Grundstücksmarktbericht 2022, der am 01.01.2022 veröffentlicht wurde. Ausgewertet wurden die Kaufverträge des Zeitraums 01.01.2021 bis 31.12.2021.

Auf Basis der Auswertung dieser Kaufverträge werden Sachwertfakoren und Liegenschaftszinssätze ermittelt und veröffentlicht.

Der Sachverständige steht nun vor dem Problem, dass er mit Daten arbeiten muss, die aus einem zurückliegenden Auswertungszeitraum stammen. Diese Daten stammen aus einem Zeitraum in denen der Markt aufgrund der sehr niedrigen Zinsen und des geringen Angebotes an Immobilien sehr angespannt und hochpreisig war.

Übernimmt der Gutachter ohne Anpassung die “aktuellen” Marktdaten des Grundstücksmarktberichts, kann es zu groben Fehleinschätzungen kommen.

Die Lösung des Problems

Die von den Gutachterauschüssen ermittelten und veröffentlichten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind hinsichtlich Ihrer Aussagefähigkeit und Anwendbarkeit in jedem Falle sachverständig auf die aktuelle Marktsituation hin zu überprüfen und entsprechend anzupassen.

Es ist also essentiell wichtig, dass der Immobiliengutachter den lokalen und regionalen Immobilienmarkt genau kennt. Nur so können grobe Fehleinschätzungen vermieden werden, die durch die einfache Übernahme von Daten des Grundstücksmarktberichtes entstehen können.

Durch ein Verkehrswertgutachten oder Marktwertgutachten durch unsere erfahrenen Immobiliengutachter sind Sie auf der sicheren Seite.

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Ratgeber Immobilienbewertung

Wichtige Begriffe aus dem Bereich der Immobilienbewertung

Unser Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung erklärt Ihnen verständlich, die wichtigsten Begriffe, die bei einer Wertermittlung am häufigsten vorkommen.

RatgeberBodenrichtwertLiegenschaftszinssatzGrundstücksmarktberichtVervielfältigerRestnutzungsdauer ErtragswertverfahrenSachwertverfahrenVergleichswertverfahren

Immobilienbewertung Ratgeber Grafik

 

 

 

 

 

Bodenrichtwert

Was bedeutet Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bestimmt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem begrenzten Gebiet, den sogenannten Bodenrichtwertzonen.

Die in einer Bodenrichtwertzone enthaltenen Grundstücke, sollen weitgehend in ihrer Art und Nutzungsweise übereinstimmen, sodass grundsätzlich gleiche Wertverhältnisse vorliegen.

Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?

Der Bodenrichtwert eines Gebietes wird anhand eines Grundstücks, welches für die Bodenrichtwertzone repräsentative Grundstücksmerkmale aufweist, bestimmt.

Dieses Grundstück wird auch Bodenrichtwertgrundstück oder Richtwertgrundstück genannt. Eine Bodenrichtwertzone ist oft ein Teil von einem Stadtteil, es kann sich aber auch um Stadtviertel, Städte oder Landkreise handeln.

Der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks wird aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, abgeleitet.

Angegeben wird der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter Fläche. Ist das Bodenrichtwertgrundstück bebaut, ist der Wert des Grundstücks zu ermitteln, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde. Er stellt also den reinen Grundstückswert dar.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?

Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse des Gebietes. Diese selbst geführten, unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können Gutachterausschüsse alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln, auswerten und den entsprechenden Bodenrichtwert für eine Bodenrichtwertzone ableiten.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der entscheidende Faktor bei einer Wertermittlung im Ertragswertverfahren. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Die Höhe des Liegenschaftszins ist von mehreren Faktoren abhängig. Die Höhe wird zum Beispiel nach Grundstückslage, Art und Restnutzungsdauer eines Objektes bemessen. Es gilt zu beachten der der Liegenschaftszinssatz ein Bestandteil der Wertermittlung einer Immobilie ist und nicht gleichzusetzen mit dem normalen Zinssatz.

Generell gilt: Niedriger Liegenschaftszinssatz = Höherer Vervielfältiger

Grundstücksmarktbericht

Grundstücksmarktberichte werden von den Gutachterausschüssen in der Regel einmal jährlich erstellt. Der jährlich erscheinende Grundstücksmarktbericht enthält Angaben über die Umsatz- und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt einer Region.

Im Grundstücksmarktbericht werden u.a. die für die Wertermittlung erforderlichen Daten veröffentlicht. Grundlage für die Ermittlung dieser Daten (z.B. Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren usw.) ist die Analyse der Kaufpreissammlung, in welche alle Grundstückskaufverträge des jeweiligen Geschäftsjahres aufgenommen werden.

Teilweise werden die Marktberichte, z.B. in Nordrhein-Westfalen, kostenlos zur Verfügung gestellt. Mehrheitlich sind sie jedoch kostenpflichtig.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z. B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien.

Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:

  • das allgemeine Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil
  • das vereinfachte Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und des abgezinsten Bodenwerts oder
  • das periodische Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird, neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie eingesetzt.

Es findet vorwiegend bei nicht vermieteten Objekten Anwendung, beispielsweise bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus für das kein Vergleichswert ermittelt werden konnte. Dabei wird der Sachwert aus der Bausubstanz abgeleitet, anstatt aus dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, wie zum Beispiel der Miete.

Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Wertermittlungsverfahren von Immobilien.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Lässt sich in einem Gebiet keine ortsübliche Miete berechnen, oder gibt es keine Werte, die zum Vergleich des eigenen Objekts mit ähnlichen Objekten herangezogen werden können, können weder das Ertragswertverfahren, noch das Vergleichswertverfahren eingesetzt werden.

Hier kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Es bezieht sich meistens nur auf die baulichen Anlagen, nicht auf das Grundstück, und ist sowohl zur selbstständigen Verkehrswertberechnung nutzbar, als auch in Kombination mit den anderen Verfahren, um deren Ergebnisse zu überprüfen oder zu konkretisieren.

Üblicherweise wird es aber vorrangig zur Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- oder Zweifamilienhäusern eingesetzt, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden, also zum Beispiel in Eigennutzung stehen.

Das liegt daran, dass der Verkehrswert hier eben nicht durch Mieteinnahmen, sondern anhand der Herstellungskosten berechnet wird. Dafür sind die Kosten heranzuziehen, die bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden, die daraufhin mit der Abnutzung des Gebäudes und sonstigen wertbeeinflussenden Umständen verrechnet werden.

Der Wert des Grundstücks wird dabei außen vor gelassen. Dieser wird unabhängig durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
 
Schema des Sachwertverfahrens

Im Sachwertverfahren sind, ebenso wie im Ertragswertverfahren, grundsätzlich Grundstück und bauliche Anlagen voneinander zu trennen. Demnach setzt sich der Verkehrswert, oder Sachwert, aus folgenden Elementen zusammen:

  • Bodenwert
  • Gebäudesachwert = Herstellungskosten der baulichen Anlagen (zum Beispiel Haus, Wohnung)
  • Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (zum Beispiel Garagen, Wege) = Sachwert der Außenanlagen

Diese Werte addiert, ergeben den vorläufigen Sachwert, der anschließend durch mögliche Marktanpassungsfaktoren, auch Sachwertfaktoren genannt, korrigiert wird.

Das Ergebnis ist dann der sogenannte vorläufige marktangepasste Sachwert, der nur noch mit besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen verrechnet werden muss.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren dient der Berechnung für den Wert einer Immobilie. Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei Berechnungsarten für den Wert einer Immobilie, die in Deutschland angewendet werden.
Im Gegensatz zum Ertrags- und Sachwertverfahren werden bei diesem Verfahren bereits erzielte Kaufpreise von Immobilien und Grundstücken als Berechnungsgrundlage genutzt, von dem der Verkehrswert der Immobilie abgeleitet wird.

Wo bei anderen Verfahren eine umfangreiche Berechnung von Faktoren notwendig ist, dessen einzelne Werte mitunter geschätzt werden müssen, ist das Vergleichswertverfahren eine tendenziell einfachere Berechnungsform.

Allerdings ist hier die Herausforderung, hinreichend vergleichbare Grundstücke oder Immobilien für die Liegenschaft zu finden, dessen Wert berechnet werden soll. Vergleichbarkeit wird dadurch erreicht, wenn eine Referenzimmobilie in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und dergleichen ähnlich zum betreffenden Objekt ist.

Restnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist u. a. unter Berücksichtigung der künftigen Nutzungsmöglichkeiten, des Alters und des Grades der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen – einschließlich durchgreifender Instandsetzungen – sachgerecht zu schätzen.

Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades kann ein Punkteraster als Anhaltspunkt dienen, sofern keine sonstigen Anhaltspunkte für die Ermittlung des Modernisierunsgrads vorliegen. Aus der Summe der Punkte für jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad.

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Kurzgutachten Immobilie

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Investmentberatung für Kapitalanleger

Beratung von Investoren im Immobilienbereich

Wir sind seit vielen Jahren auf die Beratung von Investoren aus Israel und dem nahen Osten spezialisiert. Unser zuverlässiges Netzwerk bietet maßgeschneiderte All-in-One Lösungen für Anleger. Durch unsere Repräsentanz in Tel-Aviv ist es uns möglich eine Beratung in Hebräisch und vor Ort durchzuführen.

Warum Investoren aus dem Ausland in Deutschland investieren

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist hochinteressant und ein “sicherer Hafen” für Investments. Allerdings gibt es auch einiges zu beachten! Sehr oft wird die mitunter schwierige Rechtslage und die Besonderheiten bei der Verwaltung erworbener Immobilien unterschätzt.

Due Intelligence Immobilien

Deutschland ist ein guter Standort für ausländische Investoren um Geld in Immobilien zu investieren. Es locken trotz eines angespannten Immobilienmarktes und einer Angebotsverknappung, immer noch vergleichsweise hohe Renditen.

Dennoch ist es insbesondere in der Ankaufphase enorm wichtig, sachverständigen Beistand zu haben. Die genaue Prüfung eines Kaufangebotes ist von allerhöchster Wichtigkeit.

Unsere solide Investmentberatung umfasst die vollständige Bewertung einer angebotenen Immobilie. Wir führen eine Analyse auf Wertstabilität, Entwicklungspotential, Bauzustand und Drittverwendungsfähigkeit durch.

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Mietwertgutachten

Mietwertgutachten – Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete

Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) und bringen die  Erkenntnisse zur Beweissicherung in gerichtsverwertbarer Form zu Papier.

Mietwertgutachten für Mieterhöhung

Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die Höhe der Miete zu verhandeln. Vermieter können mit Hilfe eines Mietwertgutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Diese ist widerum Basis für das  Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Bei Mietwertermittlungen wird unterschieden zwischen den Begriffen „ortsübliche Vergleichsmiete“ und „Marktmiete“

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.

Mietwertgutachten

Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Die „Marktmiete“ ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze (i.d.R. 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

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Gutachterkosten

Kosten für Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Immobilienbewertung Kosten


Was kostet ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachters?

Auf dieser Seite informieren wir Sie darüber, mit welchen Kosten man für ein Immobiliengutachten, z.B. beim Hauskauf oder Verkehrswertgutachten rechnen sollte und warum kostenlose Immobilienbewertungen nutzlos sind.

Kostenlose Immobilienbewertung

Damit meinen wir, die in letzter Zeit großflächig angebotenen Immobilienbewertungen durch Immobilienportale. Dort werden Immobiliengutachten kostenlos oder zum Discountpreis angeboten.

Bei diesen automatisierten Wertermittlungen, handelt es sich nur um nichtssagende Wertschätzungen.

Die Ergebnisse dieser “Wertermittlungen” entstehen in der Regel ausschließlich, durch die Auswertung der plattformeigenen Angebotspreise. Meistens werden solche Angebotspreise jedoch gar nicht realisiert. Somit ist unklar, welcher tatsächliche Kaufpreis gezahlt wurde.

Als Ergebnis der “Wertermittlung” wird meist eine Marktwertspanne geliefert. Uns wurden schon Marktwertermittlungen vorgelegt, die als Wertermittlungsergebnis eine Spanne von 130.000,– Euro bis 470.000,– für ein Einfamilienhaus in einer deutschen Großstadt ausgewiesen haben.

Die rund 39,00 Euro für eine solche Wertindikation, hätte man auch für 10,00 Euro bei einer Wahrsagerin auf dem Rummel erhalten können. Unter dem Strich bleibt festzuhalten, dass eine solche Bewertung noch nicht einmal zu verwenden ist, wenn sie kostenlos gewesen wäre.

Mehr zu diesem Thema können Sie auch in folgendem Artikel nachlesen

Kostenlose Immobilienbewertung

Kosten für eine Immobilienbewertung / Was kostet ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachters?

In einem funktionierenden Wettbewerb variieren auch die Preise und Kosten für eine fundierte Wertermittlung von Immobilien. Es gibt zahlreiche Angebote, die schwer vergleichbar sind. Generell sollte man folgende Fragen im Vorfeld einer Beauftragung klären:

  • Wird das Immobiliengutachten durch einen zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung vorgenommen?
  • Existiert der Sachverständige oder das Büro für das der Gutachter tätig ist, schon länger auf dem Markt?
  • Ist der Immobiliensachverständige bereit, Ihnen vor der Beauftragung ein Mustergutachten zukommen zu lassen?
  • Wird das erstellte Gutachten im Zweifel bei Gerichten, Behörden und dem Finanzamt anerkannt?

Welches Immobiliengutachten benötige ich für meine Zwecke?

Wir beraten Sie gerne dahingend, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen, oder ob nicht doch ein Kurzgutachten oder Marktwertgutachten ausreicht.

Immobilienbewertung gratis und kostenlos

Weitere Infos zum ThemA IMMOBILIENBEWERTUNG


Verkehrswertgutachten / Verkehswertermittlung

Verkehrswertgutachten oder Verkehrswertermittlungen sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden und Ämtern wie z.b. dem Finanzamt im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gefordert. Sie müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten setzen sich aus einem Grundhonorar und einem prozentualen Anteil des Verkehrswertes zusammen. Die Höhe des Grundhonorars richtet sich nach dem voraussichtlichen Bewertungsaufwand und dem Typ der zu bewertenden Immobilie.

Hinzu kommen Auslagen und Gebühren, Fahrtkosten sowie ggfls. Kosten für die Beschaffung notwendiger Unterlagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Kosten für ein Verkehrswertgutachten


Hauskaufberatung / Kurzgutachten / Marktwertgutachten

Ein durch uns erstelltes Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten ist eine verkürzte Verkehrswertermittlung und eine kostengünstigere Alternative zu den meist sehr umfangreichen und wesentlich teureren Verkehrswertgutachten.

Was ist in einem Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten enthalten?

Oftmals glauben Kunden, dass es sich bei einem Kurzgutachten nicht um ein richtiges Gutachten handelt.

Diese Annahme ist definitiv falsch!

Unsere Kurzgutachten haben (abhängig vom Typ der zu bewertenden Immobilie) in der Regel bereits einen Umfang von etwa 18-25 Seiten. Die Wertermittlung und Gutachtenerstellung erfolgt generell immer erst nach einer ausführlichen Ortsbesichtigung durch unsere Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige.

Beispielsweise werden eventuelle Baumängel, Bauschäden, Unterhaltungsrückstände oder evtl. wertmindernde Rechte im Grundbuch durch den jeweiligen Gutachter erfasst und bewertet. In gleichem Maße werden aber auch durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen und besondere Bauteile oder hochwertige Einbauten berücksichtigt.

Dadurch ist gewährleistet, dass wirklich alle Parameter, die zu einer seriösen Wertfindung für eine Immobilie führen, ausreichend und fachgerecht bei der Gutachtenerstellung berücksichtigt werden.

Weiterhin werden in unseren Gutachten alle wertbestimmenden Merkmale, nachvollziehbar erläutert und entsprechend dokumentiert. Wir legen besonders großen Wert darauf, dass unsere Wertgutachten verständlich sind.

Die Kosten für eine solche Marktwertermittlung oder Kurzgutachten werden pauschal vereinbart.

Sie können uns gerne anrufen um sich vorab zu den Themen „Wertermittlung und Immobilienbewertung“ informieren zu lassen, oder direkt einen Termin mit uns vereinbaren.

Unser kompetentes Team steht Ihnen täglich unter der Rufnummer 02151-6553330 oder über unser Kontaktformular zur Verfügung.

Selbstverständlich können Sie uns auch gerne eine Kontaktanfrage senden um ein individuelles Angebot und ein Mustergutachten zur Bewertung Ihrer Immobilie zu erhalten.

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Due Intelligence für Anlageimmobilien

Due Intelligence für Anlageimmobilien

Derzeit gibt es einen regelrechten „Run“ auf Immobilien zur Kapitalanlage. Die Angst vor einer Hyperinflation und das anhaltend niedrige Zinsniveau, stellen den Markt für Anlageimmobilien auf den Kopf.

Immobilien-Investments haben derzeit nicht nur bei institutionellen Investoren, absolute Hochkonjuktur. Die Nachfrage nach renditestarken Immobilien in guten bis mittelprächtigen Lagen, wird derzeit massiv durch private Geldanlager angeheizt.

Die Folge ist ein immer kleiner werdender Markt für Mietshäuser, Geschäftshäuser und gemischt genutzte Immobilien. Durch die teilweise überzogenen Kaufpreise, schrumpft die Rendite der Anleger und Investoren. Ein weiterer Effekt der Verknappung des Angebots in den Großstädten ist die Verlagerung des Schwerpunkts auf den Erwerb von Immobilien in Randlagen, Klein- und Mittelstädten.

Due Intelligende Immobilie

Due Intelligence Immobilien

Wir beraten seit mehr als 30 Jahren private und institutionelle Investoren sowie Kapitalanleger aus dem In- und Ausland. Unsere Expertise ist umfassend beim Ankauf von Immobilien. Im Rahmen einer Due Intelligence Prüfung für Wohn- und Gewerbeimmobilien bieten wir:

-Umfassende Standortanalyse
-Überprüfung von Wirtschaftsdaten und Kennzahlen wie Kaufkraft und Zukunftsperspektiven
-Erkennung und Bewertung von Mietsteigerungspotentialen
-Überprüfung der Nachhaltigkeit von Mieterträgen
-Ermittlung von Investitions- und Modernisierungsbedarf
-Überprüfung ob Reparaturstau vorhanden ist
-Umfassende Analyse der Ertrags- und Kostensituation / Benchmarking
-Überprüfung aller Objektunterlagen auf Vollständigkeit und Plausibilität

Im Ergebnis erhalten Sie eine vollständige Expertise über die Immobilie, die ihnen Ihre persönliche Ankaufentscheidung erleichtern wird.

Wir benennen umfassend und verständlich alle Vorteile, Nachteile, Perspektiven und Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft ergeben können.

Unser Leistungskatalog (stichwortartig) für die Erstellung einer Due Intelligence Prüfung für Wohn- und Gewerbeimmobilien:

Wirtschaftlichkeitsprüfung Immobilie:

-Wertermittlung im Ertragswertverfahren mit Bodenwertberechnung und Berücksichtigung
wertbeeinflussender Merkmale (Sanierungsstau, Modernisierungsbedarf, Baumängel), zusätzliche
Ausweisung des Beleihungswertes nach BelWertV
-Auswertung von Durchschnittsmieten, Spitzenmieten und Mietentwicklungspotentialen, Leerstandanalyse
des Umfelds, Prüfung auf Overrent oder Underrent sowie daraus resultierende Ermittlung von Zu- und
Abschlägen, Überprüfung der Plausibilität und Nachhaltigkeit von derzeitigen Mieteinnahmen, Überprüfung
von Mietverträgen auf nachteilige Vereinbarungen
-Analyse der Standortfaktoren (Makro- und Mikrolage), Infrastruktur, Wirtschaftsentwicklung und
Wirtschaftsstruktur, Bevölkerungsstruktur, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung

Prüfung rechtlicher Gegebenheiten:

Überprüfung von Rechten und Lasten im Grundbuch, Legalität der baulichen Anlagen, Baulastenverzeichnis,Nutzungsrechte Dritter, Überprüfung, dass sämtliche Auflagen/Bedingungen aus der Baugenehmigung erfüllt und noch vorhanden sind (insbesondere erforderliche Stellplätze), Überprüfung, dass keine sonstigen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen (Veränderungssperre, Naturschutzgebiet, Erhaltungs-/Sanierungsgebiet, öffentlich-rechtliche Verträge) bestehen, Überprüfung der Abgeltung von Erschließungsbeiträgen, Überprüfung auf Vorkaufsrechte, Überprüfung auf bekannte Mängel bzw. dokumentierter Minderungsansprüche, Wettbewerbsabsprachen mit den Mietern, Streitigkeiten mit Mietern, einschließlich einer Aufstellung von Mietern, die sich mit Mietzahlungen in Rückstand befinden

Bautechnische Überprüfung von Immobilien

Überprüfung auf bautechnische Mängel und Feuchtigkeitsmessung im Rahmen der Ortsbesichtigung,
Ermittlung von Sanierungsstau und Modernisierungsstau, Einhaltung brandschutzrelevanter Vorschriften,
Ermittlung und Dokumentation von bereits getätigten Renovierungsmaßnahmen

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Kurzgutachten Immobilie / Marktwertgutachten

Kurzgutachten oder Marktwertgutachten für eine Immobilie, sind eine preiswertere, aber dennoch oftmals ausreichende Alternative zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten.

Es ist in dem Gutachten alles enthalten, was für eine fundierte Wertermittlung und Immobilienbewertung erforderlich ist !

Kurzgutachten Immobilie / Marktwertgutachten Immobilie

 

 

 

 

 

Marktwertermittlung

Diese Form der Wertermittlung für eine Immobilie durch einen Sachverständigen, bietet sich insbesondere in folgenden Fällen an:

  • Zuverlässige Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes einer Immobilie, die ggfls. verkauft werden soll
  • Auszahlung von Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft
  • Ausgleichszahlungen innerhalb der Familie im Rahmen einer Schenkung oder Übertragung zu Lebzeiten
  • Bestätigung eines Verkaufspreises gegenüber dem Betreuungsgericht für Personen, die unter gesetzlicher Betreuung stehen
  • Zur Vorlage bei einem Kreditinstitut im Rahmen einer Finanzierung, Umfinanzierung oder Anschlussfinanzierung
  • Bewertung des eigenen Grundbesitzes
  • Steuerliche Immobilienbewertungen

Das fertige Kurzgutachten/Marktwertgutachten für Ihre Immobilie erhalten Sie meistens bereits wenige Tage, nachdem unser Immobiliengutachter und Sachverständiger, die zu bewertende Immobilie mit Ihnen zusammen besichtigt hat.

Der Umfang eines solchen Gutachtens beträgt in der Regel etwa 22-30 Seiten.

Sachverständiger Immobilie

Was kostet ein Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten für Ihre Immobilie?

Die Kosten für eine Wertermittlung hängen von verschiedenen Faktoren ab.

  • Um welche Art von Immobilie geht es (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Grundstück)
  • Sind besondere Rechte im Grundbuch eingetragen (Erbbaurecht, Nießbrauchrecht, Wohnrecht)
  • Gibt es zusätzliche Gebäudeteile, die mitbewertet werden müssen (Scheunen, Anbauten, sonstige Gebäude auf dem Grundstück)

Nach (einer) Vorbesprechung des Auftrages und dem durch uns ermittelten Umfang der Wertermittlung Ihrer Immobilie, nennen wir Ihnen einen Festpreis für das zu erstellende Kurzgutachten für Ihre Immobilie.

Rufen Sie uns gerne unter der bundesweiten Servicenummer 02151-6553330 an, wenn Sie noch Fragen hierzu haben! Sie können auch gerne unser Kontaktformular nutzen.


Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?

In Situationen, wo der ermittelte Immobilienwert rechtlich relevant ist, oder der ermittelte Verkehrswert letztendlich zum Gegenstand eines Rechtsstreits oder eines Gerichtsverfahrens werden kann, wird das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen gebraucht.
Selbstverständlich bieten wir auch diese Form der Wertermittlung an. Mehr dazu erfahren Sie unter dem Menupunkt Verkehrswertermittlung.

Wir raten Ihnen in jedem Falle davon ab eine Immobilienbewertung automatisiert oder gratis durchführen zu lassen. Solche Bewertungen können zu keinem vernünftigen Ergebnis führen. Lesen Sie hierzu bitte auch den Artikel:

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Kosten für Immobilienbewertung durch einen Gutachter


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Verkehrswertgutachten / Verkehrswertermittlung

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden, Ämtern, Finanzämtern oder bei gesetzlichen Betreuungen gefordert. Verkehrswertgutachten nach §194 BauGb müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen.

Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie umfassend und genau darzustellen. Insbesondere vor Gericht, Finanzämtern, Behörden und Banken wird ein Verkehrswertgutachten in der Regel problemlos zur Wertefeststellung akzeptiert.

✓ Erfüllt alle gesetzlichen Vorgaben nach Baugesetzbuch (BauGB) und Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV)
✓ Gewährleistet Akzeptanz vor Gerichten, Behörden und Ämtern und dient somit verlässlich zur Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zumeist Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich. Diese Anforderungen sind in der so genannten ImmoWertV klar geregelt.

 

Daher kommt eine Verkehrswertermittlung auch häufig auf einen Umfang von 60-80 Seiten. Entsprechend hoch, können auch die Kosten für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ausfallen.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können. Fordern Sie hier ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie an.

Unsere Immobiliengutachter beraten Sie gerne, ob ein Verkehrswertgutachten tatsächlich nöTig ist.

Marktwertermittlung oder Verkehrswertgutachten?

Um eine Marktwertschätzung z.B. für den Verkauf einer Immobilie, Auszahlung von Miterben oder Schenkungen vorzunehmen ist ein Verkehrswertgutachten jedoch sehr häufig überdimensioniert.

Die Alternative wäre das günstigere Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten.

Inhalt eines Verkehrswertgutachtens (Beispiel Einfamilienhaus)

Zweck des Gutachtens
Beschreibung des Bewertungsobjekts
Grundbuchrechtliche Ausweisungen
Ortsbesichtigung
Wertermittlungsstichtag
Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen

Lagebeschreibung
Rechtliche Gegebenheiten
Gebäudemerkmale

Wertermittlung
Vorgehensweise bei der Wertermittlung
Ermittlung des Bodenwertes
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Begründung zur Anwendung des gewählten Bewertungsverfahrens

Ermittlung der Normalherstellungskosten
Korrekturen
Normalherstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag
Restnutzungsdauer und Alterswertminderung
Herstellungskosten der Garage und sonstigen Aufbauten
Zeitwert der Gebäude und Außenanlagen
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Ermittlung des Sachwertfaktors zur Marktanpassung

Ermittlung einer marktüblichen Miete im Ertragswertverfahren
Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
Ermittlung des marktüblichen Rohertrags
Bewirtschaftungskosten
Ertragsvervielfältiger

Plausibilitätskontrolle
Gewichtung der Wertermittlungsverfahren
Ableitung des Verkehrswertes

Anlagenverzeichnis


Definition Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

In einem Verkehrswertgutachten werden in der Regel mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das zweite dient zur Plausibilierung.

Die wichtigsten Wertermittlungsverfahren haben wir nachstehend aufgeführt:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Anlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätz werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 – 20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 – 14 WertV gesetzlich geregelt. Der Vergleichswert bildet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Die wertbeeinflussenden Eigenschaften werden mit geeigneten Vergleichsfaktoren auf das zu bewertende Objekt angepasst.

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Immobilien richtig erben oder vererben

Immobilienbewertung durch das Finanzamt

Erbschaftssteuer Immobilie

Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie

Laut einer Schätzung werden zwischen 2015 und 2024 etwa 4-5 Millionen Immobilien in Form einer Erbschaft den Besitzer wechseln. Der Verkehrswert der vererbten Immobilien wird rund 700-800 Milliarden Euro betragen.

Wir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich.

Wir überprüfen hierbei insbesondere von den Finanzämtern geschätzte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.

In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer für unsere Mandanten erreichen.

Dies liegt sehr häufig daran, dass Finanzbehörden den Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft “vom Schreibtisch aus” bestimmen und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen.

Als Gutachter müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und uns mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

 

 

 

 

 

 

Es kommt sehr häufig vor, dass ein Steuerbescheid nach Vorlage eines durch uns erstellten Verkehrswertgutachtens massiv nach unten korrigiert wird.

JETZT INFORMIEREN !

Erbschaftssteuer Immobilie

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen.

Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Verkehrswert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen.

Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

Wertermittlung bei Erbschaft einer Immobilie

Wie bewertet das Finanzamt den Grundbesitz?

Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld.

Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.” Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt”

Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten durch einen erfahrenen Immobiliengutachter nicht anerkennt.

Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Wie kann man Ärger bei der Wertermittlung vermeiden?

Um Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig”.

Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber bereits etwa 2 Woche nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung, das fertig gestellte Gutachten erhalten.

Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.

Beispiel: Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz.

Auf das richtige Wertermittlungsverfahren kommt es an

Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG.

Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).

Steuern sparen durch Schenkung von Immobilien

Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen.

Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro. Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf satte 68.000 Euro.

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, mit wenigen Angaben zu der Immobilie, die bewertet werden soll, einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erhalten.

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Hauskaufberatung

Hauskaufberatung mit Gutachter

Unsere Hauskaufberatung und Beratung beim Hauskauf, schützt Sie vor potentiellen Fehlkäufen.

Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung anzuschaffen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – Ein Schritt, der das Leben langfristig beeinflussen wird !

Sein Traumhaus zu finden, ist die eine Sache – Den Wert und den Zustand der Immobilie dann richtig einzuschätzen, ist für einen Laien jedoch nahezu unmöglich.

Während der Verkäufer häufig die Hilfe eines Maklers in Anspruch nimmt, fehlt dem Käufer oft fachkundige Unterstützung. Diese Lücke können wir als kompetente Berater und Gutachter beim Hauskauf schließen.

Hauskäufer sind in der Regel Laien, die nur ein Mal im Leben eine Immobilie kaufen. Da in den Kaufverträgen zwischen Privatpersonen die Mängelhaftung ausgeschlossen wird (gekauft wie gesehen), kann nur ein Fachmann das Risiko eines übersehenen Bauschadens verhindern. Hierbei geht es besonders um Feuchtigkeit, Risse in den Wänden, undichte Fenster, Sanierungsstau und unfachmännisch ausgeführte Renovierungsarbeiten.

Überprüfung von Sanierungs- und Modernisierungsaufwand

Für den Kaufinteressierten ist es wichtig zu wissen, wie viele Sanierungskosten auf ihn nach dem Kauf noch zukommen können und ob er sich diese überhaupt leisten kann. So sichern Sie sich als Käufer gegen finanzielle Risiken ab.

Im Zuge der Bewertung einer Immobilie werden zusätzlich noch Rechte und Lasten im Grundbuch überprüft. Auf Wunsch kann auch das Baulastenverzeichnis oder Altlastenkataster geprüft werden, bevor der Verkehrswert errechnet wird.

Beratung beim Hauskauf

 

 

 

 

Immobilienbewertung vor dem Kauf

Die korrekte Bewertung von Immobilien ist für Laien nahezu unmöglich, da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen, die beachtet werden müssen. Unser Immobiliencheck bzw. Hausinspektion ist eine Alternative zu den meist sehr umfangreichen und teuren Verkehrswertgutachten.

Immobiliensachverständiger

Ein Immobiliencheck bzw. Hausinspektion ist beispielsweise dann interessant, wenn Sie als Käufer einer Immobilie kurz vor dem Kaufvertragsabschluss stehen und auf Nummer sicher gehen wollen. Unsere Immobilienbewertung überprüft, dass der geforderte Kaufpreis nicht zu hoch ist. Ebenso kontrollieren wir, dass die Immobilie keine gravierenden Baumängel oder Bauschäden aufweist.

Das Ergebnis dieser Hausbegehung, zusammen mit unserem Sachverständigen, kann wahlweise mündlich oder schriftlich erfolgen.

Wir bieten diesen Service nahezu bundesweit und zum vorher vereinbarten Festpreis an.

Immobiliencheck - Hausbegehung mit Gutachter - Hausinspektor

Diese Beratung beim Hauskauf ist eine sehr gute Option, um schnell und effizient eine Immobilie zu überprüfen.

Durch den Wegfall zeintintensiver Recherchen und das Einholen von behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, ist der Preis für diese Form der Begutachtung vergleichsweise günstig. Zudem können wir Ihnen das Ergebnis nahezu umgehend mitteilen.

 

Nach (einer) Vorbesprechung des Auftragsumfangs nennen wir Ihnen gerne einen Festpreis für die Begehung und Wertermittlung!

Rufen Sie uns gerne unter 02151-6553330 an, wenn Sie noch Fragen haben! Alternativ können Sie uns auch gerne eine Anfrage über unser Kontaktformular zukommen lassen.

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