Mietwertgutachten

Mietwertgutachten – Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete

Mietwertgutachten

Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) und bringen die  Erkenntnisse zur Beweissicherung in gerichtsverwertbarer Form zu Papier.

Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die   Höhe der Miete zu verhandeln. Vermieter können mit Hilfe eines Mietwertgutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Diese ist widerum Basis für das  Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

 Bei Mietwertermittlungen wird unterschieden zwischen den Begriffen „ortsübliche Vergleichsmiete“ und „Marktmiete“

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.

Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Die „Marktmiete“ ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze (i.d.R. 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

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Gutachterkosten

Kosten für Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Kosten für einen Gutachter und ein Verkehrswertgutachten


Was kostet ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachters?

Auf dieser Seite informieren wir Sie darüber, mit welchen Kosten man für ein Immobiliengutachten, z.B. beim Hauskauf oder als Verkehrswertgutachten rechnen sollte und warum kostenlose Immobilienbewertungen nutzlos sind.

Kostenlose Immobilienbewertung

Damit meinen wir, die in letzter Zeit großflächig angebotenen Immobilienbewertungen durch Immobilienportale. Dort werden Immobiliengutachten kostenlos oder zum Discountpreis angeboten.

Bei diesen automatisierten Wertermittlungen, handelt es sich nur um nichtssagende Wertschätzungen.

Die Ergebnisse dieser “Wertermittlungen” entstehen in der Regel ausschließlich, durch die Auswertung der plattformeigenen Angebotspreise. Meistens werden solche Angebotspreise jedoch gar nicht realisiert. Somit ist unklar, welcher tatsächliche Kaufpreis gezahlt wurde.

Als Ergebnis der “Wertermittlung” wird meist eine Marktwertspanne geliefert. Uns wurden schon Marktwertermittlungen vorgelegt, die als Wertermittlungsergebnis eine Spanne von 130.000,– Euro bis 470.000,– für ein Einfamilienhaus in einer deutschen Großstadt ausgewiesen haben.

Die rund 39,00 Euro für eine solche Wertindikation, hätte man auch für 10,00 Euro bei einer Wahrsagerin auf dem Rummel erhalten können. Unter dem Strich bleibt festzuhalten, dass eine solche Bewertung noch nicht einmal zu verwenden ist, wenn sie kostenlos gewesen wäre.

Mehr zu diesem Thema können Sie auch in folgendem Artikel nachlesen

Kosten für eine Immobilienbewertung / Was kostet ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachters?

Gutachter Hauskauf Kosten


In einem funktionierenden Wettbewerb variieren auch die Preise und Kosten für eine fundierte Wertermittlung von Immobilien. Es gibt zahlreiche Angebote, die schwer vergleichbar sind. Generell sollte man folgende Fragen im Vorfeld einer Beauftragung klären:

Wird das Immobiliengutachten durch einen zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung vorgenommen?

Existiert der Sachverständige oder das Büro für das der Gutachter tätig ist, schon länger auf dem Markt?

Ist der Immobiliensachverständige bereit, Ihnen vor der Beauftragung ein Mustergutachten zukommen zu lassen?

Wird das erstellte Gutachten im Zweifel bei Gerichten, Behörden und dem Finanzamt anerkannt?


Welches Immobiliengutachten benötige ich für meine Zwecke?

Wir beraten Sie auch gerne dahingend, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen, oder ob nicht doch ein Kurzgutachten oder Marktwertgutachten ausreicht.

Weitere Infos zum Thema finden Sie hier.

Verkehswertgutachten / Verkehswertermittlung

Verkehrswertgutachten oder Verkehrswertermittlungen sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden und Ämtern wie z.b. dem Finanzamt im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gefordert. Sie müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen.

Diese Anforderungen sind in der ImmoWertV bzw. der davor gültigen Wertermittlungsverordnung klar geregelt. Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zahlreiche Auskünfte, Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten setzen sich aus einem Grundhonorar und einem prozentualen Anteil des Verkehrswertes zusammen. Die Höhe des Grundhonorars richtet sich nach dem voraussichtlichen Bewertungsaufwand und dem Typ der zu bewertenden Immobilie.

Hinzu kommen Auslagen und Gebühren, Fahrtkosten sowie ggfls. Kosten für die Beschaffung notwendiger Unterlagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer.

 

Grafik Immobiliengutachter

Hauskaufberatung / Kurzgutachten / Marktwertgutachten

Ein durch uns erstelltes Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten ist eine verkürzte Verkehrswertermittlung und eine kostengünstigere Alternative zu den meist sehr umfangreichen und wesentlich teureren Verkehrswertgutachten.

Was ist in einem Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten enthalten?

Oftmals glauben Kunden, dass es sich bei einem Kurzgutachten nicht um ein richtiges Gutachten handelt.

Diese Annahme ist definitiv falsch!

Unsere Kurzgutachten haben (abhängig vom Typ der zu bewertenden Immobilie) in der Regel bereits einen Umfang von etwa 18-25 Seiten. Die Wertermittlung und Gutachtenerstellung erfolgt generell immer erst nach einer ausführlichen Ortsbesichtigung durch unsere Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige.

Beispielsweise werden eventuelle Baumängel, Bauschäden, Unterhaltungsrückstände oder evtl. wertmindernde Rechte im Grundbuch durch den jeweiligen Gutachter erfasst und bewertet. In gleichem Maße werden aber auch durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen und besondere Bauteile oder hochwertige Einbauten berücksichtigt.

Dadurch ist gewährleistet, dass wirklich alle Parameter, die zu einer seriösen Wertfindung für eine Immobilie führen, ausreichend und fachgerecht bei der Gutachtenerstellung berücksichtigt werden.

Weiterhin werden in unseren Gutachten alle wertbestimmenden Merkmale, nachvollziehbar erläutert und entsprechend dokumentiert.
Wir legen besonders großen Wert darauf, dass unsere Wertgutachten verständlich sind.

Die Kosten für eine solche Marktwertermittlung oder Kurzgutachten werden pauschal vereinbart.

Sie können uns gerne anrufen um sich vorab zu den Themen „Wertermittlung und Immobilienbewertung“ informieren zu lassen, oder direkt einen Termin mit uns vereinbaren.

Unser kompetentes Team steht Ihnen täglich unter der Rufnummer 02151-6553330 zur Verfügung.

Selbstverständlich können Sie uns auch gerne eine Kontaktanfrage senden um ein individuelles Angebot und ein Mustergutachten zur Bewertung Ihrer Immobilie zu erhalten.

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Due Intelligence für Anlageimmobilien

Due Intelligence für Anlageimmobilien

 

Derzeit gibt es einen regelrechten „Run“ auf Immobilien zur Kapitalanlage. Die Angst vor einer Hyperinflation und das anhaltend niedrige Zinsniveau, stellen den Markt für Anlageimmobilien auf den Kopf.

Immobilien-Investments haben derzeit nicht nur bei institutionellen Investoren, absolute Hochkonjuktur. Die Nachfrage nach renditestarken Immobilien in guten bis mittelprächtigen Lagen wird derzeit massiv durch private Geldanlager angeheizt.

Die Folge ist ein immer kleiner werdender Markt für Mietshäuser, Geschäftshäuser und gemischt genutzte Immobilien. Durch die teilweise überzogenen Kaufpreise, schrumpft die Rendite der Anleger und Investoren. Ein weiterer Effekt der Verknappung des Angebots in den Großstädten ist die Verlagerung des Schwerpunkts auf den Erwerb von Immobilien in Randlagen, Klein- und Mittelstädten.

Wir beraten seit mehr als 30 Jahren private und institutionelle Investoren sowie Kapitalanleger aus dem In- und Ausland umfassend bei dem Erwerb und Ankauf von Immobilien. Im Rahmen einer Due Intelligence Prüfung für Wohn- und Gewerbeimmobilien bieten wir:

-Umfassende Standortanalyse
-Überprüfung von Wirtschaftsdaten und Kennzahlen wie Kaufkraft und Zukunftsperspektiven
-Erkennung und Bewertung von Mietsteigerungspotentialen
-Überprüfung der Nachhaltigkeit von Mieterträgen
-Ermittlung von Investitions- und Modernisierungsbedarf
-Überprüfung ob Reparaturstau vorhanden ist
-Umfassende Analyse der Ertrags- und Kostensituation / Benchmarking
-Überprüfung aller Objektunterlagen auf Vollständigkeit und Plausibilität

Im Ergebnis erhalten Sie eine vollständige Expertise über die Immobilie, die ihnen Ihre persönliche Ankaufentscheidung erleichtern wird. Wir benennen umfassend und verständlich alle Vorteile, Nachteile, Perspektiven und Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft ergeben können.

Leistungskatalog (stichwortartig) für die Erstellung einer Due Intelligence Prüfung für Wohn- und Gewerbeimmobilien:

Wirtschaftlichkeitsprüfung des Objekts:

-Wertermittlung im Ertragswertverfahren mit Bodenwertberechnung und Berücksichtigung
wertbeeinflussender Merkmale (Sanierungsstau, Modernisierungsbedarf, Baumängel), zusätzliche
Ausweisung des Beleihungswertes nach BelWertV
-Auswertung von Durchschnittsmieten, Spitzenmieten und Mietentwicklungspotentialen, Leerstandanalyse
des Umfelds, Prüfung auf Overrent oder Underrent sowie daraus resultierende Ermittlung von Zu- und
Abschlägen, Überprüfung der Plausibilität und Nachhaltigkeit von derzeitigen Mieteinnahmen, Überprüfung
von Mietverträgen auf nachteilige Vereinbarungen
-Analyse der Standortfaktoren (Makro- und Mikrolage), Infrastruktur, Wirtschaftsentwicklung und
Wirtschaftsstruktur, Bevölkerungsstruktur, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung

Prüfung rechtlicher Gegebenheiten:

Überprüfung von Rechten und Lasten im Grundbuch, Legalität der baulichen Anlagen, Baulastenverzeichnis,
Nutzungsrechte Dritter, Überprüfung, dass sämtliche Auflagen/Bedingungen aus der Baugenehmigung
erfüllt und noch vorhanden sind (insbesondere erforderliche Stellplätze), Überprüfung, dass keine sonstigen
öffentlich-rechtlichen Beschränkungen (Veränderungssperre, Naturschutzgebiet, Erhaltungs-
/Sanierungsgebiet, öffentlich-rechtliche Verträge) bestehen, Überprüfung der Abgeltung von
Erschließungsbeiträgen, Überprüfung auf Vorkaufsrechte, Überprüfung auf bekannte Mängel bzw.
dokumentierter Minderungsansprüche, Wettbewerbsabsprachen mit den Mietern, Streitigkeiten mit
Mietern, einschließlich einer Aufstellung von Mietern, die sich mit Mietzahlungen in Rückstand befinden

Bautechnische Überprüfung

Überprüfung auf bautechnische Mängel und Feuchtigkeitsmessung im Rahmen der Ortsbesichtigung,
Ermittlung von Sanierungsstau und Modernisierungsstau, Einhaltung brandschutzrelevanter Vorschriften,
Ermittlung und Dokumentation von bereits getätigten Renovierungsmaßnahmen

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Kurzgutachten Immobilie / Marktwertgutachten

Kurzgutachten oder Marktwertgutachten für eine Immobilie, sind eine preiswertere, aber dennoch oftmals ausreichende Alternative zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten.

Es ist in dem Gutachten alles enthalten, was für eine fundierte Wertermittlung und Immobilienbewertung erforderlich ist !

Kurzgutachten Immobilie / Marktwertgutachten Immobilie

 

 

 

 

 

 

Diese Form der Wertermittlung für eine Immobilie durch einen Sachverständigen, bietet sich insbesondere in folgenden Fällen an:

  • Zuverlässige Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes einer Immobilie, die ggfls. verkauft werden soll
  • Auszahlung von Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft
  • Ausgleichszahlungen innerhalb der Familie im Rahmen einer Schenkung oder Übertragung zu Lebzeiten
  • Bestätigung eines Verkaufspreises gegenüber dem Betreuungsgericht für Personen, die unter gesetzlicher Betreuung stehen
  • Zur Vorlage bei einem Kreditinstitut im Rahmen einer Finanzierung, Umfinanzierung oder Anschlussfinanzierung
  • Bewertung des eigenen Grundbesitzes

Das fertige Kurzgutachten für Ihre Immobilie erhalten Sie meistens bereits wenige Tage, nachdem unser Immobiliengutachter und Sachverständiger, die zu bewertende Immobilie mit Ihnen zusammen besichtigt hat.

Der Umfang eines solchen Kurzgutachtens beträgt in der Regel etwa 18-23 Seiten.

Grafik Immobilienbewertung

Was kostet so ein Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten für Ihre Immobilie?

Die Kosten für eine Wertermittlung hängen von verschiedenen Faktoren ab.

  • Um welche Art von Immobilie geht es (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Grundstück)
  • Sind besondere Rechte im Grundbuch eingetragen (Erbbaurecht, Nießbrauchrecht, Wohnrecht)
  • Gibt es zusätzliche Gebäudeteile, die mitbewertet werden müssen (Scheunen, Anbauten, sonstige Gebäude auf dem Grundstück)

Nach (einer) Vorbesprechung des Auftrages und dem durch uns ermittelten Umfang der Wertermittlung Ihrer Immobilie, nennen wir Ihnen einen Festpreis für das zu erstellende Kurzgutachten für Ihre Immobilie.

Rufen Sie uns gerne unter 02151-6553330 an, wenn Sie noch Fragen hierzu haben!


Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
In Situationen, wo der ermittelte Immobilienwert rechtlich relevant ist, oder der ermittelte Verkehrswert letztendlich zum Gegenstand eines Rechtsstreits oder eines Gerichtsverfahrens werden kann, wird das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen gebraucht.
Selbstverständlich bieten wir auch diese Form der Wertermittlung an. Mehr dazu erfahren Sie unter dem Menupunkt Verkehrswertermittlung.

Wir raten Ihnen in jedem Falle davon ab eine Immobilienbewertung automatisiert oder gratis durchführen zu lassen. Solche Bewertungen können zu keinem vernünftigen Ergebnis führen. Lesen Sie hierzu bitte auch den Artikel:

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Kosten für Immobilienbewertung durch einen Gutachter

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Verkehrswertgutachten / Verkehrswertermittlung Immobilie

Verkehrswertgutachten sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

Verkehrswertgutachten Immobilie - Verkehrswertermittlung Immobilie

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden, Ämtern oder bei Betreuungen gefordert.

Verkehrswertgutachten nach $194 BauGb müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen.

Diese Anforderungen sind in der Wertermittlungsverordnung bzw. ImmoWertV klar geregelt.

Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zumeist Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Daher kommt eine Verkehrswertermittlung häufig auf einen Umfang von 60-70 Seiten.

Um eine Marktwertschätzung für den Verkauf einer Immobilie vorzunehmen ist ein Verkehrswertgutachten jedoch meistens überdimensioniert.

Die Alternative ist das günstigere Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können.

Fordern Sie hier ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie an.

Definition Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

In einem Verkehrswertgutachten werden in der Regel mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das zweite dient zur Plausibilierung.

Die wichtigsten Wertermittlungsverfahren haben wir nachstehend aufgeführt:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Anlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätz werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 – 20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 – 14 WertV gesetzlich geregelt. Der Vergleichswert bildet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Die wertbeeinflussenden Eigenschaften werden mit geeigneten Vergleichsfaktoren auf das zu bewertende Objekt angepasst.

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Immobilien erben oder vererben – Immobilienbewertung durch das Finanzamt

Immobilienbewertung durch das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung einer Immobilie

Laut einer Schätzung werden zwischen 2015 und 2024 etwa 4-5 Millionen Immobilien in Form einer Erbschaft den Besitzer wechseln. Der Verkehrswert der vererbten Immobilien wird rund 700-800 Milliarden Euro betragen.

Wir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich.

Wir überprüfen hierbei insbesondere von den Finanzämtern geschätzte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.

In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer oder Schenkunssteuer für unsere Mandanten erreichen.

Dies liegt sehr häufig daran, dass Finanzbehörden den Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft “vom Schreibtisch aus” bestimmen und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen. Als Gutachter müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und uns mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer für Immobilien

Es kommt sehr häufig vor, dass ein Steuerbescheid nach Vorlage eines durch uns erstellten Gutachtens massiv nach unten korrigiert wird.

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Verkehrswert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen.

Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

Immobiliengutachter Finanzamt - Verkehrswertermittlung bei Erbschaften

Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld.

Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.” Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt”

Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten durch einen erfahrenen Immobiliengutachter nicht anerkennt.

Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig”.

Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber bereits etwa 2 Woche nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung, das fertig gestellte Gutachten erhalten.

Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.

Beispiel: Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz.

Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG.

Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).

Steuern sparen durch Schenkung von Immobilien

Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen.

Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro. Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf satte 68.000 Euro.

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, mit wenigen Angaben zu der Immobilie, die bewertet werden soll, einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erhalten.

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Immobiliencheck / Hausinspektion

Hauskaufberatung mit Gutachter

Hauskaufberatung, Hausbegehung mit Gutachter, Hausinspektor

 

 

 

 

Unser Immobiliencheck und Beratung beim Hauskauf schützt vor potentiellen Fehlkäufen.

Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung anzuschaffen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – Ein Schritt, der das Leben langfristig beeinflussen wird!

Sein Traumhaus zu finden, ist die eine Sache – Den Wert und den Zustand der Immobilie dann richtig einzuschätzen, ist für einen Laien jedoch nahezu unmöglich.

Während der Verkäufer häufig die Hilfe eines Maklers in Anspruch nimmt, fehlt dem Käufer oft fachkundige Unterstützung. Diese Lücke können wir als kompetente Berater und Gutachter beim Hauskauf für den Käufer schließen.

Hauskäufer sind in der Regel Laien, die nur ein Mal im Leben eine Immobilie kaufen. Da in den Kaufverträgen zwischen Privatpersonen die Mängelhaftung ausgeschlossen wird (gekauft wie gesehen), kann nur ein Fachmann das Risiko eines übersehenen Bauschadens verhindern.

Hier geht es besonders um Feuchtigkeit, Risse in den Wänden, undichte Fenster und unfachmännisch ausgeführte Renovierungsarbeiten.

Für den Kaufinteressierten ist es wichtig zu wissen, wie viele Sanierungskosten auf ihn nach dem Kauf zukommen können und ob er sich diese überhaupt leisten kann. So sichern Sie sich als Käufer gegen finanzielle Risiken ab.

Im Zuge der Bewertung einer Immobilie werden zusätzlich noch Lasten im Grundbuch und auf Wunsch auch im Baulastenverzeichnis geprüft, bevor der Verkehrswert errechnet wird.

Die korrekte Bewertung von Immobilien ist für Laien nahezu unmöglich, da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen, die beachtet werden müssen.

Unser Immobiliencheck bzw. Hausinspektion ist eine Alternative zu den meist sehr umfangreichen und teuren Verkehrswertgutachten.

Immobiliencheck - Hausbegehung mit Gutachter - Hausinspektor

Ein Immobiliencheck bzw. Hausinspektion oder Hausbegehung ist beispielsweise dann interessant, wenn Sie als Käufer einer Immobilie vor dem Kaufvertragsabschluss sicher gehen wollen, dass der geforderte Kaufpreis nicht zu hoch ist und die Immobilie keine gravierenden Baumängel aufweist.

Das Ergebnis dieser Begehung, zusammen mit unserem Sachverständigen, kann wahlweise mündlich oder schriftlich erfolgen.

Wir bieten diesen Service nahezu bundesweit und zum vorher vereinbarten Festpreis an.

 

Diese Beratung beim Hauskauf ist eine sehr gute Option, um schnell und effizient eine Immobilie zu überprüfen.

Durch den Wegfall zeintintensiver Recherchen und das Einholen von behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, ist der Preis für diese Form der Begutachtung vergleichsweise günstig. Zudem können wir Ihnen das Ergebnis nahezu umgehend mitteilen.

Nach (einer) Vorbesprechung des Auftrages und dem Umfang der Wertermittlung nennen wir Ihnen einen Festpreis für die Begehung!

Rufen Sie uns gerne unter 02151-6553330 an, wenn Sie noch Fragen haben!
Alternativ können Sie uns auch gerne eine Anfrage über unser Kontaktformular zukommen lassen.

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Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder so genannte unabhängige Plattformen Immobilien.

Kost‘ fast nichts! Sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein.

Immobilienbewertung ist ein äußerst sensibles Thema. In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es nicht um umfangreiche, komplizierte Portfoliobewertungen von großen Investmentgesellschaften.

Nein, der Großteil der Immobilienbewertungen findet im lokalen Markt statt. Mit Immobilienbewertungen sind meist persönliche Schicksale durch Erbschaften oder Notverkäufe verbunden. Um diesen komplizierten Rahmenbedingungen gerecht zu werden, ist eine besondere Sachkunde und eine spezielle Ausbildung zum Sachverständigen notwendig. In jüngster Zeit haben mittelständische wie größere Immobilienmakler sowie Immobilienbörsen dieses Geschäftsfeld für sich entdeckt.

MAKLER ALS UNQUALIFIZIERTE SACHVERSTÄNDIGE

Immobilienmakler bieten häufig sogenannte „Bewertungen“ an – rechtlich unverbindlich und selbstverständlich kostenlos.

Dem Kunden wird suggeriert, dass er eine umfangreiche Immobilienbewertung erhält und er natürlich in seiner Entscheidung frei sei, seine Immobilie durch den anbietenden Makler zu veräußern. Aber was passiert in der Praxis? In der Praxis kontaktiert ein möglicher Kunde den Makler, weil er das vorgenannte Angebot wahrgenommen hat. Der Kunde übermittelt dem Makler sämtliche gewünschten Informationen – meistens nicht viel: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Kellerangaben, gegebenenfalls Bauzustand und Grundstücksgröße.

„Weitere Daten?“ „Nicht notwendig“, heißt es seitens des Maklers oft. Eine Ortsbesichtigung findet nicht statt. Warum auch? Der Makler hat nun „alle notwendigen Daten“ und hat den Kunden – ohne dass er es merkt – gleich in seiner Kundenkartei als „Neukunde“ angelegt.

Meistens wird dann im Rahmen einer groben Excel-Berechnung eine Zahl ermittelt, die den Wert der Immobilie darstellen soll – und zwar lediglich anhand der vorgenannten Merkmale. Der Makler erklärt, dass er selbstverständlich den hier ausgewiesenen Wert erzielen kann. Meistens läge man sogar hierüber.

Aber so geht Bewertung nicht. Eine Immobilie ist derart individuell, dass man sie eben nicht „vom Schreibtisch aus“ einschätzen kann, da keine Kenntnisse über ggf. vorhandene Rechte im Grundbuch, über Kontaminationen, über Instandhaltungsrückstau oder aber beispielsweise besondere Außenanlagen vorliegen bzw. vorliegen können.

Daher ist die von Maklern erstellte Kalkulation im Wege einer Auftragsakquise ein legitimes Mittel – aber dann muss sie „Markteinschätzung“ und keinesfalls „Wertermittlung“ oder noch schlimmer „Bewertung“ heißen.

Ist das nur ein „kosmetisches“ Problem? Nein! Nehmen wir einmal an, ein Kunde beauftragt einen Makler – auf Basis der offensichtlich viel zu hohen Bewertung –, seine Immobilie zu veräußern.

In der Konsequenz wird der Kunde länger als notwendig seine Immobilie nicht oder nur sehr schwer veräußern können, da eben kein marktgerechter Angebotspreis kommuniziert wird.

Der Kunde wird dann dem Makler – wenn er unzufrieden mit dessen Dienstleistung ist – den Auftrag wieder entziehen und möglicherweise die Immobilie versuchen selbst zu veräußern oder einen anderen Makler beauftragen.

Der Kunde oder vielmehr der dann ehemalige Kunde hat voraussichtlich sehr gute Chancen, Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend zu machen, da er die Immobilie wissentlich zu hoch angeboten hat.

Immerhin weisen manche Makler den potenziellen Kunden darauf hin, dass der von ihnen ermittelte „Wert“ aufgrund der aktuellen lokalen Marktverhältnisse nicht erzielbar ist. Dennoch nennen auch diese Makler ihre Ausarbeitung „Bewertung“ und nicht „Markteinschätzung“.

IMMOBILIENBÖRSEN ALS ANBIETER VON „BEWERTUNGEN“

Immobilienbörsen im Internet haben zügig festgestellt, dass sie ihre Angebotspalette wesentlich ausbauen müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Mittlerweile reicht die Angebotspalette von Baufinanzierung bis hin zu einer Umzugsunterstützung. Selbstverständlich wird auch die „Bewertung“ als wichtiger Bestandteil angeboten. Hier verhalten sich die Immobilienbörsen äußerst unterschiedlich.

IMMONET.DE

Hier wird an verschiedenen Stellen, nach mehreren Klicks, wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Wertermittlung ausschließlich durch einen Sachverständigen erfolgen kann. Dennoch können registrierte Kunden eine „Wertermittlung“ kostengünstig durchführen: Bei der so genannten „Wertauskunft“ wird der „Wert“ lediglich anhand von wenigen Parametern „ermittelt“ – für einen Preis in Höhe von 25,99 Euro (inkl. MwSt.).

Bereits der Begriff „Wertauskunft“ ist irreführend und in sich widersprüchlich, weil eben nur eine grobe Kalkulation durchgeführt wird. Alleine der Preis zeigt, dass das Bewertungsverfahren gar nicht detailliert und genau sein kann. So erfolgt beispielsweise die Bodenwertermittlung lediglich anhand eines hinterlegten Bodenwertes, dessen Quelle nicht angegeben wird. Auch ist nicht ersichtlich, auf welchen Stichtag sich der Bodenwert bezieht oder ob es sich um einen Richtwert handelt.

Bezieht sich der Bodenwert auf ein Richtwertgrundstück, so muss der Bodenwert mit so genannten Umrechnungskoeffizienten an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjektes angepasst werden. Nach den Ausführungen von Immonet auf der Homepage geschieht dies auch – jedoch wird der Rechenweg nicht nachvollziehbar dargestellt.

Die Lage, die eben entscheidend für eine Wertigkeit ist, wird vollständig ignoriert. Und zwar mit dem Argument, dass die Lage bereits in der Höhe des Bodenrichtwerts berücksichtigt wird.

Leider ist aber eine Lage sehr individuell. Auch der Verfahrensgang bei der Ermittlung eines Gebäudesachwerts ist nur grob dargestellt. Im Rahmen einer „Wertexpertise“ werden die Objektdaten etwas genauer erhoben. Jedoch ersetzt auch sie keine umfangreiche, seriöse Immobilienbewertung, die auch den Namen „Bewertung“ verdient.

Eine Immobilienbörse (und vielleicht ein kooperierender Bewerter) können eine seriöse Wertermittlung gar nicht zu diesem Preis anbieten, weil sie nicht vor Ort die Immobilie besichtigen und genau analysieren.

IMMOBILIENSCOUT.DE

Hier wird mit einem zunächst kostenlosen Angebot für die Immobilienbewertung geworben. Mit nur wenigen Klicks wird geschickt eine statistische Frage gestellt, die in keinem direkten oder indirekten Zusammenhang mit einer Wertermittlung im klassischen Sinne steht: Warum wird die Immobilienbewertung benötigt? Anschließend erscheint die erste relevante, grundlegende Frage nach der Immobilienart.

Nachfolgend werden Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgröße, zum Baujahr, zum Zeitpunkt letzter Modernisierungen (jedoch ohne Rückfrage nach Art und Umfang), zur Qualität der Immobilie (einfach, normal, gehoben), zur Ausstattung, zur Nutzung (eigen oder fremd), zur Anschrift und zu den Kaufdaten gemacht (Letzteres ist auch nur eine statistische Angabe).

Immobilienscout selbst erläutert in einem Video, dass sie auf die angeblich größte Immobiliendatenbank Deutschlands zurückgreifen. Dumm nur, dass es nicht die Daten von Immobilienscout sind, sondern die Daten der Makler bzw. privaten Grundstückseigentümer.

Beide Kundengruppen werden für die Verwendung der Daten nicht entschädigt. Immobilienscout ist lediglich Eigentümer der Datenbankstruktur – jedoch nicht der Daten selbst (das gilt für alle Immobilienbörsen gleichermaßen). Im Rahmen der „Bewertung“ werden lediglich 14 ähnliche Immobilien hinsichtlich der Lage, des Baujahrs, der Wohnfläche wie auch der Ausstattung berücksichtigt.

Um „die Kalkulation zu verbessern“, werden jeweils die beiden günstigsten und teuersten Objekte aus der Auswertung entfernt. Aus den zehn verbleibenden Objekten wird ein Mittelwert durch das klassische arithmetische Mittel gebildet. Das war’s.

Das war’s mit der „Immobilienbewertung“. In der Auswertung, die dem Kunden per Mail übermittelt wird, werden die Daten noch mit Karten und „statistischem Beiwerk“ ergänzt. Leider hat dieser gesamte Vorgang weder inhaltlich noch verfahrenstechnisch etwas mit einer Wertermittlung bzw. einer Bewertung zu tun: Es wird nicht kommuniziert, ob das dargestellte grobe Vergleichswertverfahren auch für andere Immobilienarten verwendet wird.

Selbst wenn es, wie im Video dargestellt, bei Einfamilienhäusern zum Greifen kommt, muss nicht zwangsläufig „eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen“ nach § 15 ImmoWertV vorhanden sein, da Immobilien in ihrer Eigenart einfach zu individuell sind.

Im üblichen Geschäftsverkehr werden in der Regel Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren, Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren und Eigentumswohnungen entweder im Vergleichswert- oder im Ertragswertverfahren bewertet.

Hier fehlt es also eindeutig an Transparenz und der richtigen Verfahrenswahl. Um diese irreführenden Vorgänge noch zu toppen, machen es sich Makler leicht und präsentieren dem Kunden im Rahmen der Objektakquise gar nicht erst eigene Berechnungen, sondern gleich die Ermittlung „des Wertes“ eines Immobilienportals (z.B. eine Wertexpertise von Immonet) und kommunizieren, dass ein solcher „Kaufpreis“ realistisch sei.

Das Verhängnisvolle dabei: Die in der Datenbank hinterlegten Werte sind Angebotspreise (logischerweise keine beurkundeten Kaufpreise) und unterliegen daher – je nach lokalem Markt – einem kleineren oder größeren Verhandlungspuffer. Die Bewertungen fallen also automatisch regelmäßig viel zu hoch aus.

FAZIT
Das Ergebnis wird vom Kunden in den meisten Fällen nicht hinterfragt, weil die entsprechende Sachkunde und der richtige Verfahrensweg unterstellt wird. Leider zeigen die dargestellten Abläufe aber sehr deutlich, dass eine „Bewertung“ seitens einer Immobilienbörse nichts – aber wirklich gar nichts – mit einer klassischen seriösen Wertermittlung zu tun hat, da die Verfahrensabläufe entweder viel zu oberflächlich oder aber nicht nachvollziehbar sind.

In vielen Fällen wird nicht einmal das richtige Verfahren gewählt (jedenfalls wird es so kommuniziert). Es hat also eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden. Es sollte in Bälde eine praxisnahe Lösung für dieses sensible Thema geben …

Autor:
Christoph Ziercke, Wertmanagement GmbH, Hameln

Dieser Beitrag wurde mit freundlicher Genehmigung des Haufe Verlags, Herausgeberin der Zeitschrift “Immobilienwirtschaft” im Original in Ausgabe 3/2017 veröffentlicht.

Link: Haufe Immobilien

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