Hinweis zum Praxisfall: Die Konstellation ist anonymisiert und die Zahlen sind redaktionell verändert. Sie zeigt die fachliche Behandlung von unterdurchschnittlichen Bestandsmieten.
Ausgangslage
Ein Mehrfamilienhaus war vollständig vermietet. Mehrere Mietverträge bestanden seit vielen Jahren und lagen deutlich unter den aktuellen Neuvertragsmieten des lokalen Marktes. Die Eigentümer erwarteten deshalb einen hohen Wertzuschlag für das vermeintlich sofort nutzbare Mietsteigerungspotenzial.
Vertragsmiete und Marktmiete wurden getrennt untersucht
Zuerst wurde die tatsächliche Jahresnettokaltmiete aus den bestehenden Verträgen ermittelt. Danach wurde anhand geeigneter Marktdaten geprüft, welches Mietniveau für vergleichbare Wohnungen grundsätzlich marktüblich war.
Die Differenz zwischen beiden Größen war erheblich. Trotzdem durfte die Marktmiete nicht einfach ab dem ersten Bewertungstag vollständig angesetzt werden.
Warum Mietpotenzial Zeit braucht
Bestandsmieten lassen sich nicht beliebig und sofort auf Neuvertragsniveau anheben. Rechtliche Rahmenbedingungen, Kappungsgrenzen, Modernisierungen und die konkrete Mieterstruktur beeinflussen, wann und in welchem Umfang höhere Erträge realistisch sind.
Auch ein möglicher Mieterwechsel ist kein sicher planbarer Zeitpunkt. Aus Sicht eines Käufers besitzt das Potenzial daher einen Wert, ist aber mit Zeit und Risiko verbunden.
Welche weiteren Faktoren wichtig waren
Zusätzlich wurden Leerstandsrisiko, laufende Instandhaltung, Verwaltungsaufwand und der Zustand einzelner Wohnungen untersucht. Ein hohes theoretisches Mietpotenzial ist weniger attraktiv, wenn vor einer Neuvermietung erhebliche Investitionen erforderlich sind.
Nachhaltiger Ertrag statt Wunschmiete
Für die Ertragswertbetrachtung wurde deshalb ein nachhaltiger Mietansatz abgeleitet, der Marktpotenzial und tatsächliche Realisierbarkeit zusammenführt. Das Ziel war weder eine reine Fortschreibung der niedrigen Ist-Miete noch die sofortige Übernahme der höchsten Angebotsmiete.
Fachliche Erkenntnis
Underrent kann werterhöhendes Entwicklungspotenzial enthalten. Der Markt bezahlt dieses Potenzial aber nicht so, als wäre der höhere Ertrag bereits vollständig vorhanden. Eine belastbare Bewertung muss Zeit, Kosten und rechtliche Umsetzbarkeit berücksichtigen.
Typische Fehler
- alle Mieten sofort auf Angebotsniveau hochsetzen
- Instandsetzungsbedarf bei Neuvermietung ausblenden
- rechtliche Grenzen der Mietentwicklung nicht berücksichtigen
- Marktmiete und nachhaltig erzielbare Miete gleichsetzen
Weiterführend: Mehrfamilienhaus bewerten · Mietwertgutachten · Ertragswertrechner